Met het oog op de toekomst en de steeds veranderende eisen aan het vastgoedbeheer, willen we enkele belangrijke updates en ontwikkelingen delen betreffende verduurzaming en de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) binnen onze Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
Verduurzaming
- Advies voor budgettering 2024/2025: als het voor uw VvE belangrijk is om een verduurzamingsslag te maken, maar als uw VvE tot op heden hierin geen actie heeft ondernomen met betrekking tot verduurzaming, adviseren wij om voor 2024 of 2025 een begrotingspost op te nemen in de MJOP voor het uitvoeren van de eerste onderzoeken. Deze initiatiefase voor een verduurzamingsproject omvat onder andere maatwerkadvies, een duurzaam MJOP op basis van NEN 2767 (DMJOP) en procesbegeleiding. Indien de VvE de uiteindelijke verduurzamingsmaatregelen wil laten financieren door het Nationaal Warmtefonds is een Duurzaam MJOP o.b.v. de NEN 2767 (DMJOP) een cruciale voorwaarde voor de financieringsaanvraag. Deze DMJOP is vanuit het Warmtefonds verplicht gesteld op basis van de NEN 2767 en omvat alle planmatige onderhoudswerkzaamheden incl. de mogelijk door de VvE te nemen verduurzamingsmaatregelen. Door deze DMJOP wordt bijvoorbeeld duidelijk welke verduurzamingsmaatregelen eventueel gecombineerd kunnen worden met het uit te voeren planmatig onderhoud. Momenteel zijn er subsidies tot 75% van de totale kosten beschikbaar voor dit soort voorbereidende werkzaamheden (met een maximum van € 20.000,- afhankelijk van het aantal appartementen in het complex). Het subsidieregime kan tijdens het verduurzamingsproject wijzigen. Subsidie voor de diverse onderdelen dient de VvE in één keer en achteraf aan te vragen. Wij adviseren u dus, als het voor uw VvE belangrijk is om een verduurzamingsslag te maken, om hiermee te gaan starten.
- Green Building project BV (GBP): VDNE zal zelf geen (grootschalige) verduurzamingsprojecten begeleiden. Het uitvoeren van een dergelijk projectmatig project als een verduurzamingsproces, past namelijk maar lastig binnen de normale planning en bedrijfsvoering van een VvE-beheerder. VDNE wil voorkomen dat het begeleiden van dergelijke verduurzamingsprojecten een negatief effect heeft op het reguliere VvE-beheer dat middels de beheerovereenkomst met onze klanten is overeengekomen.
Wij hebben daarom besloten een nieuw bedrijf op te richten, Green Building Project BV (GBP).
GBP richt zich op het begeleiden van verduurzamingsprocessen voor VvE’s. Momenteel is GBP in gesprek met enkele VvE’s uit de portefeuille van VDNE om de specifieke aanpak van GBP toe te lichten en zijn de eerste offertes voor het begeleiden van een integraal verduurzamingsproces aan VvE’s uitgebracht. De eerste opdracht is inmiddels door één van de VvE’s aan GBP verstrekt. Wilt u meer informatie hierover, of heeft uw VvE een duidelijke verduurzamingswens laat het ons dan snel weten via eindhoven@vve-nederland.nl o.v.v. verduurzaming.
VDNE zal actief VvE-besturen uit haar portefeuille gaan benaderen voor het organiseren van een overleg met GBP als een verduurzamingsbehoefte voor een VvE duidelijk te verwachten is.
MJOP conform de NEN 2767
- Nieuwe certificering: onze technisch managers zijn bezig met het voorbereiden van de MJOP’s voor 2024 en 2025. Zoals hiervoor beschreven is een MJOP conform de NEN2767 een norm welke gehanteerd wordt bij het Warmtefonds als het gaat om verduurzamen. Daarnaast schrijft de overheid voor om te sparen conform 0,5% van de herbouwwaarde of een MJOP welke niet ouder is dan 5 jaar. Gezien de overheid stuurt op verduurzaming is het raadzaam om een MJOP te hanteren op basis van de NEN 2767. Zowel VvE Belang als Vereniging Eigenhuis adviseren al op een MJOP op te stellen conform de NEN 2767. Het zal u niet ontgaan zijn dat ons kantoor is gecertificeerd. Als gecertificeerde beheerder van de Brancheorganisatie voor VvE Beheerders (BVVB) zijn wij gehouden de wet en regelgeving te volgen. Gezien het Nationaal Warmtefonds reeds voor verduurzaming een DMJOP voorschrijft op basis van de NEN 2767, verwachten wij dat de volgende stap zal zijn dat de overheid een MJOP in het kader van groot onderhoud voorschrijft op basis van de NEN 2767.
Na grondig beraad met onder andere de BVVB in het kader van de certificering via de BVVB, acht de directie van VDNE zich genoodzaakt om het beheer van de VvE’s uit te voeren op basis van een MJOP conform de NEN 2767 norm. Dit besluit is genomen om een hoogwaardige kwaliteit van de MJOP te waarborgen, wat essentieel is voor het onderhoud, verduurzaming en waarde van uw complex.
Momenteel wordt er landelijk gediscussieerd over wie bevoegd is om een MJOP op te stellen: een VvE-beheerder of een onafhankelijke derde partij? Wij erkennen de meerwaarde van het laten opstellen van een MJOP door een onafhankelijke, gecertificeerde deskundige op basis van objectieve beoordelingscriteria en streven ernaar om dit als standaard te laten gelden binnen onze organisatie. Daarom zijn wij momenteel in gesprek met een dergelijke partij om dit proces te implementeren.
Het is echter belangrijk om te benadrukken dat deze externe partijen mogelijk over een jaar niet meer beschikbaar zijn vanwege grote drukte in de sector. Dit kan ertoe leiden dat VvE’s niet tijdig kunnen beschikken over betrouwbare MJOP’s, wat ongewenst is voor de planning van onderhoudswerkzaamheden en budgettering. Om dit te voorkomen, werken we samen met de VvE’s aan een gefaseerde transitie om deze overgang naar een betrouwbaar MJOP-proces te realiseren. Wij realiseren ons dat deze transitie enkele jaren in beslag zal nemen.
- Investeringskosten: gezamenlijk dienen we er van bewust te zijn dat deze verandering een investering met zich meebrengt voor zowel VDNE als onze klanten. Het opstellen van een MJOP op basis van de NEN 2767 met periodieke inspectie en periodieke herijking is niet inbegrepen in de bestaande beheerovereenkomsten. De investering vanuit de VvE voor het opstellen dergelijke MJOP’s worden geraamd op ca
€ 3.400,- incl. BTW voor een appartementencomplex met 40 appartementen(woningen), daarnaast worden de kosten voor periodieke herijking van een MJOP van een dergelijke VvE geraamd op ongeveer
€ 2.100,- incl. BTW. Herijking zal periodiek om de 3 tot 6 jaar plaatsvinden. Wilt u meer informatie, laat het ons dan snel weten via eindhoven@vve-nederland.nl o.v.v. MJOP NEN 2767.
VDNE zal actief VvE-besturen gaan benaderen voor het maken van de MJOP’s conform de NEN 2767.
